前几天,我跑了趟番禺广场去看番客北地块。
【资料图】
当我踏足番禺广场时,除了惊吓,就是唏嘘。
因为从地铁口出来后,就有一只巨大的曱甴(蟑螂)神俯视我,真的很吓人。
这座有名的建筑正是番禺的中银大厦,除了它之外,整个板块的天际线完全没有其他高楼大厦。
这个有多条地铁线交汇,号称“宇宙中心”的地方,真的没落了。
犹记得,2020年时,万博板块的越秀和樾府才刚卖到4.4-5万,2021年时,项目涨到5-6万/平。
同期,番禺广场板块内的金海岸花园也卖到4.8万/平,直冲5字头。
那时候大家的起跑线还没拉得那么远。
但两年过去了,当万博站稳6-7万,甚至最高已经站上8万+时,番禺广场还停留在4-5字头。
|越秀和樾府认购书,最高卖到8万+
不得不说,这个曾经的番禺中心,真的有种公主剧本,丫鬟命的感觉。
难道番禺广场,注定要变成市桥2.0?
01
说到番禺广场的楼市,那其实也辉煌过的。
比如其较新的二手项目,金融街融穗澜湾,位于番禺广场板块的南部,南向望市桥水道,居住环境舒适。
这里也算曾经番禺传统的富人区板块,房价高企。
彼时2015年开盘,价格在1.8-2.1万/平,其二手项目在2021年时就已经卖到4.7万/平。
6年涨幅超过120%,十分可观。
但这两年,板块发展失落,加上楼市大环境不好,项目价格有所回落,贝壳显示,项目最新均价4.1万/平。
成交价则是3.8-4.6万/平不等。
| 图源:贝壳
除了融穗澜湾外,番禺广场还分布着大量二手盘,不过普遍楼龄较老,基本都有十几年以上的楼龄。
因此如今普遍售价都不高,均价在2-4万/平之间。
这也体现了番禺广场板块最大的一个问题,缺少增量,没有新盘入市刺激。
虽然板块目前有两个新项目在售,分别为龙湖金地天峯与金海岸花园。
但金海岸花园属于20年老盘卖新组团,产权大缩水,在市场上没啥声音。
目前板块被市场所熟知的,可以说仅有龙湖金地天峯一盘,热度独木难支。
|龙湖金地天峯
反观万博板块,21年时万博还只是个初具雏形的CBD,配套的成熟度还比不上番禺广场板块。
那时候板块的新房均价也仅仅是站在5万的关口。
但随着板块产业、商业不断发力,全区内新盘接踵而至,房价也开始水涨船高,2年间,均价就涨了1万+。
目前板块内越秀和樾府在卖尾货的同时,万博瑞麓府、华润长隆项目、耀胜新世界等项目将继续承接热度,板块关注度一直都很高。
2年时间,同是从5万关口的房价开跑。
如今万博的新房们,和樾府大平层最高8万+,小户型6万+,耀胜尊府6-7万,华润长隆项目也可能继续冲击板块价格天花板。
而番禺广场的新房们,金海岸花园在4.9万,龙湖金地天峯均价4.3万。
可以说,番禺广场早已跟不上万博的脚步了。
02
为什么番禺广场会逐渐跑输?
其一,番禺广场增量不足,热度难以为继。
因为开发相对成熟,商业、教育、医疗等配套集中,番禺广场板块出让地块稀少,这两年入市的新盘更是屈指可数。
没有居住新增供应,板块的配套就难以有进一步的提振。
而且除了新盘寥寥外,番禺广场的二手房大多楼龄较大,不少购房者介意这点,置业时会下意识绕开板块,板块热度逐渐像“小透明”。
| 番禺广场地铁附近二手楼盘
其二,产业跟不上,缺乏产业聚集效应,没有对人才的吸引力和关注力,房价缺乏支撑。
众所周知,目前城市中房价最高的梯队,往往也是产业最发达的板块。
就像天河的珠江新城、海珠的琶洲、番禺的万博以及南沙的横沥。
我们单说番禺,近年其实一直在搞产业,不过主力基本放在沿着南大干线延展的科创产业轴。
可以说,在番禺,置业最火热的区域基本也是沿着南大干线的板块买。
而番禺以南的地方,产业乏力,多沦为睡城,如市桥、番禺广场等区府板块也是如此。
| 番禺广场,摄于2021年
其三,周边旧改改不动,没有配套落地,板块没预期。
比起万博有里仁洞旧改如火如荼,番禺广场周边的旧改近期都动不了。
| 里仁洞旧改
这意味着片区未来不会有太大的变化,没有较强的配套升级,也没有产业的腾笼换鸟,板块天花板不高,预期不足。
不过番禺广场的优点也很清晰,就是强地铁+成熟配套。
曾经的“宇宙中心”番禺广场,因地铁便捷而得名。
番禺广场站拥有18号线、22号线、3号线三条地铁穿行,与广州各大核心板块的连接都很紧密。
| 番禺广场地块站H出口
无论是珠江新城、琶洲、万博、南站、还是南沙的横沥,番禺广场都有直达的线路。
如3号线半小时直达珠江新城,18号线半小时直达横沥、22号线十几分钟就可以到南站,四通八达。
再加上区府板块内成熟的生活配套,不仅有番禺各大机构分布于此,周边还有大型医院、省一级学校、多家高端商业,如永旺梦乐城、基盛万科里、珑汇新天地等配套。
| 番禺广场永旺梦乐城
居住氛围浓厚,自住体验还是不错的。
综合以上,板块的情况跟市桥很像,都是老旧楼龄为主,缺乏增量,产业乏力,但配套成熟且集中,交通也不错。
整体而言就是,这两个连接紧密的板块,楼市想象空间不大但适合自住。
难道番禺广场真的要彻底沦为市桥2.0?
其实番禺广场还是有变量的。
其一,产业补强,番禺最近出台了《番禺区产业规划征求意见稿》明确,板块所在的亚运大道属于特精特新产业经济带。
将重点发展高端智能装备制造、汽车零部件制造等产业。
但其实定位不高,产业不够强,也比不上万博。
但对板块而言,也是一种利好,未来可能带来更多购买力。
其二,近期的番禺出让地块,也是围绕在番禺广场周围,一方面会补强番禺广场增量不足的问题。
| 即将出让的番客北地块
| 即将出让的市桥货运站地块
另一方面,也将给区域带来更多配套。
就像龙湖金地天峯就将给片区带来广外附小以及一座龙湖天街,补强板块的教育、商业配套。
如今番禺广场均价4-5万/平,想跑赢万博已经不太可能,未来可能会继续被拉开。
毕竟万博手握的牌更多,无论是区位、产业、商业都更强于番禺广场,是番禺最耀眼的板块。
但番禺广场还是有交通、性价比方面的优势。
毕竟就交通上而言,18号线的南村万博站与番禺广场站,仅仅相隔一个站,最高却已经拉开了约3万/平的价差。
而且未来番禺广场还将持续有新盘入市,配套也会持续补强,这对于自住的刚需和刚改而言,还是有一定的吸引力。
————旧改秘密,偷偷说给你听————
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